Estimativas feitas pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) mostram que a reforma tributária pode mais do que dobrar a carga de impostos sobre os aluguéis. Atualmente há incidência de PIS/Cofins em transações desse tipo e, com a reforma, serão cobrados os novos impostos do Imposto sobre Valor Agregado (IVA). Segundo a entidade, esse cenário de aumento de carga já considera as reduções de alíquota propostas no atual texto de regulamentação da reforma. Os cálculos se referem a transações envolvendo uma pessoa jurídica, como no caso das imobiliárias.
A alíquota não é fixa, porque varia conforme o valor do aluguel. Considerando a cobrança de R$ 2 mil, atualmente a tributação (3,65% de PIS/Cofins) fica em torno de R$ 73. Com a reforma, seria de R$ 169,6, um aumento de 132%. No caso de aluguéis mais baratos, o aumento de carga seria menor. Um aluguel de R$ 1 mil teria um aumento de imposto de cerca de 74,2%, segundo estimativas do CBIC.
Os cálculos levam em conta a proposta atual, de que exista uma alíquota do IVA com 60% de redução para o setor (10,6%), além de um redutor social, que diminui R$ 400 do valor do aluguel para a base de cálculo dos impostos. As medidas, porém, são consideradas insuficientes pelo CBIC, que defende uma redução de 80% da alíquota e um aumento do redutor social para R$ 750.
“Temos otimismo de que iremos conseguir fazer essas alterações no texto. Vamos trabalhar muito para esclarecer isso”, afirma o presidente da CBIC, Renato Correia. Segundo ele, o aumento pode contribuir para um aumento do déficit habitacional e para a informalidade no setor. Isso porque, além do aumento de tributação sobre o valor do aluguel, a entidade aponta para o crescimento de 56,8% na carga tributária para o serviço de administração de imóveis.
No caso de transações envolvendo pessoas físicas, não deve haver cobranças, exceto se o serviço de locação for a atividade preponderante dessa pessoa. “Acho muito difícil saber qual é o limite. A preocupação do governo é legítima, mas se deve buscar um contador mais adequado, que não seja injusto”, afirma Correia.
Guerra de números
Como mostrou o Estadão, o setor imobiliário trava uma guerra de números com o governo e a Câmara. A disputa ocorre em razão de uma divergência sobre o impacto do IVA sobre o setor e o preço dos imóveis. O projeto aprovado pela Câmara ainda precisa passar pelo Senado.
“Associações e entidades do mercado imobiliário entendem que os dois redutores de alíquota previstos no texto pela Câmara dos Deputados não serão suficientes para amenizar a diferença entre a alíquota atual paga pelo setor e a nova que será definida ao fim da reforma”, diz Angel Ardanaz, advogado na Ardanaz Sociedade de Advogados e professor universitário nas disciplinas de Direito Empresarial e Direito Tributário.
De acordo com a CBIC, o valor dos impostos pagos em uma compra ou venda de imóveis pode chegar a 20,9% do custo do bem. Importante destacar que as mudanças não são imediatas.
Ao Estadão, o secretário extraordinário da reforma tributária do Ministério da Fazenda, Bernard Appy, disse que o texto aprovado pelos deputados permitiram uma redução de 40% da alíquota-padrão para o setor, ante 20% da proposta original da equipe econômica enviada ao Congresso. Segundo ele, as alterações deixaram a carga tributária em equilíbrio com o regime atual — o IVA não vai incidir sobre compra, venda e aluguel por pessoas físicas.
Appy disse também que há redutores automáticos da base de cálculo do imposto e créditos que serão acumulados ao longo da cadeia e poderão ser abatidos. Por isso, garante que o impacto nos preços chegará a, no máximo, 3,5% para imóveis acima de R$ 2 milhões; sendo que, nos imóveis populares, na faixa de R$ 200 mil, haverá queda da ordem de 3,5% nos preços.
Renato Correia, da CBIC, e o presidente do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação ou Administração de Imóveis Residenciais ou Comerciais de São Paulo (Secovi), Ely Wertheim, citam estudos feitos pela Tendências Consultoria e pela FM/Derraik que apontam a necessidade de a redução chegar a 60% da alíquota-padrão do novo IVA – estimada em 26,5% pela proposta da equipe econômica – para manter a carga tributária atual.
“O governo tem sua base de dados, e nós temos a nossa, da vida real, que são as nossas contabilidades e valores praticados efetivamente – além de dois estudos de duas consultorias renomadas. Não vejo má-fé em nenhuma das partes; é um debate técnico para se encontrar um consenso neste impasse”, afirmou Wertheim.
Construtoras e incorporadoras atualmente podem ser beneficiadas por um Regime Especial de Tributação (RET) que limita em 4% a tributação sobre o faturamento na venda de frações de terreno ou construção de condomínios, considerando os Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPS), Contribuição Social Sobre o Lucro Líquido (CSLL) e PIS/Cofins. Com esses tributos, somados ao Imposto Sobre Serviços (ISS), que varia conforme o município e em geral fica em torno de 5%, a carga tributária total chega a 9%.
Mesmo fora do RET, a construção civil recolhe atualmente 3,65% de PIS e Cofins. Com o ISS, a tributação sobre bens e serviços para o segmento chega hoje a, no máximo, 8,65%. Caso o projeto de lei complementar PLP 68/2024 aprovado na Câmara seja mantido pelo Senado, os tributos PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS serão substituídos pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que em conjunto terão alíquota total estimada em 26,5%.
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